Affitti brevi, cosa cambia per chi vuole affittare la casa

Chi possiede una casa da mettere a reddito su piattaforme come Airbnb o Booking sa bene che il settore degli affitti brevi non è mai stato così sorvegliato come oggi. Con l’entrata in vigore della Legge n. 199/2025 — la manovra finanziaria che ha riscritto parte delle regole fiscali dal 1° gennaio 2026 — la normativa sugli affitti brevi 2026 introduce cambiamenti concreti che riguardano tasse, soglie di reddito e obblighi burocratici. Capire cosa cambia, e soprattutto come adeguarsi, è diventato indispensabile per chiunque voglia continuare ad affittare la propria abitazione in modo legale e conveniente.

Il quadro normativo: perché il 2026 è un anno di svolta

Il mercato degli affitti brevi in Italia ha vissuto negli ultimi anni una crescita straordinaria, trainata dal turismo domestico e internazionale e dalla diffusione delle piattaforme digitali. Questa espansione ha spinto il legislatore a intervenire con misure sempre più precise, con l’obiettivo dichiarato di regolamentare un settore che, nella sua versione più “grigia”, sfugge spesso al fisco e altera i mercati immobiliari locali.

La Legge n. 199/2025, entrata in vigore il 1° gennaio 2026, rappresenta il capitolo più recente di questo processo. Non si tratta di una rivoluzione improvvisa: le modifiche si innestano su un percorso avviato già negli anni precedenti, ma le novità introdotte sono sufficientemente rilevanti da richiedere una revisione attenta della propria posizione fiscale. Chi gestisce anche un solo immobile a uso turistico deve oggi fare i conti con regole più stringenti rispetto a quelle in vigore solo pochi anni fa.

La cedolare secca: aliquote, soglie e nuovi limiti

Il cuore della riforma riguarda la cedolare secca, il regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di tassare i redditi da locazione con un’aliquota flat, evitando la progressività dell’IRPEF. Fino a qualche tempo fa, questo strumento era considerato particolarmente vantaggioso per chi affittava più immobili. Le cose sono cambiate progressivamente.

A partire dal 2024, l’aliquota della cedolare secca per i proprietari con più di un immobile affittato a breve termine è già salita dal 21% al 26%. Si tratta di un aumento significativo che ha già modificato i calcoli di molti proprietari e gestori. Per il primo immobile, l’aliquota rimane al 21%, ma dal secondo in poi scatta quella maggiorata.

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Con la normativa 2026, la novità più rilevante riguarda la soglia a partire dalla quale si applica la tassazione ordinaria come reddito d’impresa. In precedenza, questo scatto avveniva dal quinto immobile in poi; dal 2026, la soglia è stata abbassata al terzo immobile. In altre parole, chi gestisce tre o più proprietà destinate agli affitti brevi non può più avvalersi della cedolare secca per tutti gli immobili: dal terzo in poi, il reddito viene tassato secondo le regole ordinarie del reddito d’impresa, con aliquote potenzialmente molto più elevate e obblighi contabili aggiuntivi.

Questo cambiamento ha un impatto diretto su chi ha costruito nel tempo un piccolo portafoglio di immobili da affittare, spesso senza strutturarsi come imprenditore. La distinzione tra “proprietario privato” e “gestore professionale” diventa ora molto più netta, anche dal punto di vista fiscale.

Adempimenti burocratici: cosa fare concretamente

Al di là delle aliquote, la gestione di un affitto breve comporta oggi una serie di adempimenti amministrativi che è fondamentale conoscere e rispettare. Molti di questi obblighi esistevano già, ma la loro applicazione è diventata più rigorosa, anche grazie alla crescente capacità delle autorità fiscali di incrociare i dati forniti dalle piattaforme digitali con le dichiarazioni dei redditi.

• Codice identificativo nazionale (CIN): è ormai obbligatorio per tutti gli immobili destinati agli affitti brevi. Deve essere indicato in tutti gli annunci pubblicati online e sulla porta dell’immobile. La sua assenza espone il proprietario a sanzioni.
• Comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza: ogni ospite che soggiorna nell’immobile deve essere registrato tramite il portale Alloggiati Web del Ministero dell’Interno, entro le 24 ore dall’arrivo.
• Tassa di soggiorno: in molti comuni italiani, il proprietario o il gestore è responsabile della riscossione e del versamento della tassa di soggiorno. Le piattaforme come Airbnb la raccolgono automaticamente in alcune città, ma non ovunque: è necessario verificare le regole del proprio comune.
• Dichiarazione dei redditi: tutti i proventi degli affitti brevi devono essere dichiarati, indipendentemente dal regime fiscale scelto. Chi sceglie la cedolare secca deve indicarlo esplicitamente nel modello 730 o nel modello Redditi PF.
• Contratti e ricevute: anche per le locazioni brevi è consigliabile redigere un contratto scritto, che tuteli entrambe le parti. Le ricevute di pagamento devono essere conservate e, se richiesto, esibite al fisco.

Il ruolo delle piattaforme digitali e le novità europee

Un aspetto sempre più rilevante del panorama normativo riguarda il ruolo delle piattaforme di prenotazione. Negli ultimi anni, anche a livello europeo, si è discusso di regolamenti che impongano agli intermediari digitali di condividere i dati delle transazioni con le autorità fiscali degli Stati membri. Questo significa che chi affitta tramite Airbnb, Booking o piattaforme simili deve considerare che i propri dati — numero di prenotazioni, importi incassati, identificazione dell’immobile — possono essere già noti al fisco, anche prima della dichiarazione annuale.

Per i proprietari, questo scenario ha una conseguenza pratica molto semplice: la trasparenza non è più un’opzione, è una necessità. Dichiarare correttamente i redditi da affitto breve non è soltanto un obbligo di legge, ma anche la scelta più prudente in un contesto in cui i controlli incrociati sono sempre più efficaci. Chi non si è ancora adeguato dovrebbe farlo al più presto, eventualmente con il supporto di un commercialista esperto in fiscalità immobiliare.

Strategie per chi gestisce più immobili

La riduzione della soglia per la tassazione ordinaria — dal quinto al terzo immobile — obbliga molti gestori a ripensare la propria struttura. Chi si trova nella situazione di avere tre o più proprietà destinate agli affitti brevi ha oggi diverse strade davanti a sé.

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La prima è la strutturazione come impresa: aprire una partita IVA con codice ATECO appropriato, eventualmente costituendo una società, e gestire gli immobili in modo professionale. Questo comporta obblighi contabili più complessi, ma può offrire vantaggi in termini di deducibilità dei costi (manutenzione, arredamento, utenze, commissioni delle piattaforme).

La seconda strada è la riduzione del portafoglio: alcuni proprietari potrebbero scegliere di affittare uno o due immobili a lungo termine, tornando così sotto la soglia che attiva la tassazione ordinaria. Gli affitti a lungo termine, pur meno remunerativi nel breve periodo, offrono maggiore stabilità e un carico fiscale spesso più favorevole.

La terza opzione è la consulenza personalizzata: ogni situazione è diversa, e un commercialista può aiutare a valutare quale regime sia effettivamente più conveniente caso per caso, tenendo conto del valore degli immobili, dei redditi complessivi del proprietario e delle prospettive di mercato nella specifica area geografica.

Affitti brevi e comuni: il nodo delle regole locali

Accanto alle norme nazionali, è essenziale tenere d’occhio le regolamentazioni comunali, che variano sensibilmente da città a città. Molti comuni ad alta densità turistica — come Venezia, Firenze, Roma e Milano — hanno già introdotto o stanno valutando limitazioni al numero di giorni in cui un immobile può essere affittato a breve termine, oppure restrizioni per specifiche zone urbane. Queste misure locali si affiancano alle norme nazionali e possono rendere il quadro ancora più articolato.

Prima di mettere un immobile sul mercato degli affitti brevi, è quindi indispensabile verificare le delibere comunali vigenti, i regolamenti edilizi locali e le eventuali prescrizioni condominiali. In alcuni casi, è necessario ottenere autorizzazioni specifiche prima di iniziare l’attività. Ignorare questi passaggi espone il proprietario a sanzioni amministrative che possono essere significative.

Navigare il mercato degli affitti brevi nel 2026 richiede più attenzione e preparazione rispetto al passato, ma chi si muove con consapevolezza può ancora trovare in questo settore un’opportunità concreta e redditizia. La chiave è aggiornarsi, affidarsi a professionisti competenti e trattare l’attività — anche quando si tratta di un singolo appartamento — con la serietà che le nuove regole impongono. Per approfondire le norme fiscali specifiche, il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate rimane il punto di riferimento più autorevole e aggiornato.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.