L’Europa ha deciso di mettere mano a uno dei nodi più spinosi del mercato immobiliare contemporaneo: gli affitti brevi. Con la presentazione ufficiale dell’Affordable Housing Act da parte della Commissione europea nel settembre 2026, la questione del blocco degli affitti brevi nelle città europee è diventata centrale nel dibattito politico e urbanistico del continente. Non si tratta di un semplice giro di vite burocratico: è il segnale che qualcosa si è rotto nel rapporto tra turismo, mercato immobiliare e diritto alla casa, e che le istituzioni europee hanno scelto di intervenire con strumenti concreti.
Cosa prevede l’Affordable Housing Act della Commissione europea
Il provvedimento presentato dalla Commissione europea non introduce direttamente un divieto uniforme su tutto il territorio dell’Unione, ma fa qualcosa di altrettanto significativo: fornisce una copertura giuridica esplicita alle autorità locali che vogliono adottare misure restrittive sugli affitti brevi. In altre parole, i Comuni e le Regioni che finora si sono trovati a operare in un limbo normativo — temendo ricorsi da parte di piattaforme o proprietari — potranno agire con maggiore certezza legale.
L’obiettivo dichiarato è abbassare la pressione sui prezzi delle abitazioni nelle aree definite ad housing stress, ovvero quelle zone urbane dove l’accesso alla casa è diventato critico per la popolazione residente. La logica è semplice: quando una quota rilevante del patrimonio immobiliare viene sottratta al mercato degli affitti tradizionali per essere destinata a turisti e visitatori di breve periodo, i prezzi salgono e i residenti vengono progressivamente espulsi dai centri città.
Si tratta di un approccio bottom-up nella sua applicazione — le decisioni restano in capo alle autorità locali — ma con una cornice top-down che legittima e orienta le scelte. È una distinzione importante, perché significa che non esiste un’unica soglia europea oltre la quale scatta automaticamente il blocco: ogni città dovrà valutare la propria situazione e decidere se e come intervenire.
Le città italiane nel mirino: da Roma a Bologna
In Italia, il tema degli affitti brevi e del loro possibile blocco riguarda da vicino alcune delle metropoli più visitate e più care d’Europa. I nomi che circolano con maggiore insistenza nel dibattito sono quelli di Roma, Milano, Firenze, Bologna, Napoli e Torino: realtà molto diverse tra loro per dimensione, vocazione turistica e struttura del mercato immobiliare, ma accomunate da una pressione crescente esercitata dalle piattaforme di affitto a breve termine.
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Firenze è probabilmente il caso più emblematico a livello nazionale. Il centro storico della città toscana — patrimonio UNESCO — ha visto negli ultimi anni una trasformazione radicale della propria composizione sociale, con i residenti storici che lasciano il posto a un’offerta turistica sempre più diffusa e capillare. La questione non è solo economica: è anche culturale e identitaria. Una città che perde i suoi abitanti diventa un parco a tema, non una comunità.
Venezia, pur non essendo citata esplicitamente nelle fonti verificate, rappresenta nel panorama europeo il caso limite per eccellenza: una città che da anni discute di limiti all’accesso turistico e che ha già sperimentato misure straordinarie per gestire i flussi. Il dibattito sugli affitti brevi si intreccia inevitabilmente con quello sulla sostenibilità del turismo di massa.
Milano porta invece un problema diverso: qui la pressione degli affitti brevi si somma a una domanda abitativa già altissima, alimentata da università, fiere internazionali e un mercato del lavoro in continua espansione. I quartieri centrali e semicentrali hanno visto crescere l’offerta di appartamenti per turisti a scapito di quella per studenti e lavoratori.
Il panorama europeo: città sotto pressione
Il problema non è esclusivamente italiano. In tutta Europa, le grandi città hanno affrontato negli ultimi anni tensioni simili, e molte hanno già introdotto misure restrittive in via autonoma, prima ancora dell’intervento della Commissione. L’Affordable Housing Act arriva quindi a dare un quadro comune a esperienze già in corso.
Città come Barcellona, Amsterdam, Lisbona e Parigi sono state tra le prime a sperimentare politiche di contenimento degli affitti brevi, con approcci diversi: limiti al numero di notti affittabili per anno, obbligo di registrazione, zone dove l’attività è vietata o fortemente limitata. Queste esperienze — alcune più efficaci di altre — costituiscono il laboratorio da cui la Commissione europea ha tratto ispirazione per costruire il proprio quadro normativo.
Il punto critico, in molte di queste città, è la concentrazione geografica dell’offerta: non è tanto la quantità assoluta di appartamenti turistici a fare la differenza, quanto la loro distribuzione nei quartieri centrali, dove il mercato residenziale è già sotto pressione. Quando in un determinato rione la percentuale di abitazioni destinate agli affitti brevi supera una certa soglia, l’effetto sul mercato locale diventa visibile e spesso irreversibile nel breve periodo.
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Come cambierà il mercato: scenari possibili
L’entrata in vigore dell’Affordable Housing Act — che dovrà comunque passare per l’iter legislativo europeo e poi per il recepimento nei singoli Stati membri — non produrrà effetti immediati e uniformi. Il mercato degli affitti brevi è però già in movimento, e molti operatori stanno valutando le proprie strategie in anticipo rispetto all’eventuale introduzione di nuove norme.
Tra gli scenari più discussi ci sono:
- La riconversione degli appartamenti attualmente destinati al mercato turistico verso il mercato residenziale tradizionale, con un potenziale aumento dell’offerta e una conseguente stabilizzazione dei prezzi nelle aree più colpite.
- La concentrazione dell’offerta turistica verso strutture alberghiere e ricettive professionali, con una riduzione del numero di proprietari privati che operano sulle piattaforme digitali.
- Il trasferimento della pressione verso quartieri periferici o città secondarie, con un effetto di diffusione geografica della domanda turistica che potrebbe portare nuove opportunità ma anche nuove tensioni in contesti finora risparmiati.
- L’adeguamento delle piattaforme digitali, che dovranno confrontarsi con obblighi di trasparenza e registrazione più stringenti, con effetti sulla visibilità e sulla competitività delle singole inserzioni.
Va detto con onestà che prevedere con precisione l’impatto di una normativa ancora in fase di definizione è difficile. Le variabili in gioco — dalla struttura del mercato locale alle politiche fiscali nazionali, dalla vocazione turistica della città alla disponibilità di alloggi alternativi — sono troppe per consentire proiezioni univoche.
Diritto alla casa e turismo: un equilibrio da trovare
Il dibattito sugli affitti brevi e sul loro possibile blocco nelle città europee non riguarda solo il mercato immobiliare: tocca questioni di fondo legate al diritto alla casa, alla sostenibilità del turismo e al modello di sviluppo urbano che vogliamo per le nostre città. È un equilibrio difficile da trovare, perché gli affitti brevi non sono solo un problema: per molti proprietari rappresentano un’integrazione al reddito significativa, e per molti viaggiatori un modo di vivere le città in modo più autentico e accessibile.
La sfida — per le istituzioni europee, per i governi nazionali e per le amministrazioni locali — è costruire regole che siano efficaci senza essere punitive, che tutelino i residenti senza soffocare un settore che genera valore economico reale. L’Affordable Housing Act rappresenta un primo passo in questa direzione: non una soluzione definitiva, ma una cornice dentro cui le città europee potranno finalmente muoversi con più chiarezza. Per approfondire il quadro normativo europeo, è possibile consultare il portale Europa Today, che ha seguito da vicino l’evoluzione della proposta.
Nei prossimi mesi, con l’avanzare dell’iter legislativo, il quadro si farà più nitido. Ciò che è già chiaro è che l’era della totale deregolamentazione degli affitti brevi nelle città europee è finita: il tema è sul tavolo politico al massimo livello, e le città che non si sono ancora dotate di strumenti adeguati farebbero bene a non aspettare oltre per costruirli.
Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.